Hugtakalíkön
Matsaðferð¶
Skilgreining¶
Skilgreining hugtaks
Matsaðferðir eru þær aðferðir sem beitt er við útreikning fasteignamats.
Nánari lýsing
Matsaðferðarnúmerið tilgreinir hvaða matsaðferð er beitt við útreikning fasteignamats matseiningar.
Matsaðferðir eru þróaðar sjálfstætt og eru fyrirfram skilgreindar og taka almennt litlum breytingum frá ári til árs. Matsaðferðir hafa bæði hugmyndafræði og aðferðafræði og hvoru tveggja þarf að vera skýrt og útskýranlegt fyrir utanaðkomandi aðilum. Skilgreindar matsaðferðir eru: Atvinnumat, Framreikningur, Íbúðarmat, Landmat, Markaðsleiðrétt kostnaðarmat, Sumarhúsamat.
Atvinnumat¶
Atvinnumat er matsaðferð fyrir atvinnueignir sem ganga alla jafna kaupum og sölum á markaði.
Hugmyndafræði¶
Fasteignir sem ganga kaupum og sölum á markaði og við eigum kaupsamninga um er hægt að meta með því að nota kaupverðið í þeim kaupsamningum sem á við um þær eignir beint til þess að framleiða fasteignamat. Til þess er framleitt tölfræðilegt líkan sem nýtir sér ýmsar forsendur.
Þær forsendur sem tölfræðilega líkanið á erfitt með að nýta á markverðan hátt eru teknar út fyrir líkanið og beitt þannig að áhrif þeirra eru fyrirfram ákveðin.
Aðferðarfræði¶
Tölfræðilegu líkönin sem eru útbúin eru línulegar aðhvarfsgreiningar sem miða að því að nota ýmsar upplýsingar fasteignar til þess að finna sambandið milli þeirra og tímaleiðrétts kaupverðs eignarinnar.
Þremur tölfræðilegum líkönum er svo beitt til þess að reikna mat á matseiningar, fyrir skrifstofur og verslanir og iðnaðareignir. Eftir að líkönin hafa reiknað líklegt markaðsvirði matseiningar er bætt við svokallaðri “stærðarleiðréttingu” sem miðar að því að leiðrétta þann bjaga sem myndast við líkanagerðina vegna þess hve mikið fleiri kaupsamningar eru á litlar atvinnueignir en stórar og því vanmetur líkanið litlar eignir en ofmetur stórar eignir. Einnig er tekið tillit til stórra lóða en ef lóð er stærri en 3000fm er reiknað landmat fyrir þá fermetra sem eru umfram það. Tekið er sérstaklega tillit til ástands og gæða fasteignar ásamt matsstigi.
Öllu landinu er skipt upp í matssvæði atvinnueigna og tölfræðilega líkanið áætlar staðsetningaráhrif hvers matssvæðis.
Forsendur:
Kaupverð → Kaupskrá
Metið flatarmál → Mannvirkjaskrá
Tegund eignar (skrifstofa, verslun, iðnaður, geymsla, salur) → Fasteignamat
Hæð (kjallari, jarðhæð, 2. hæð, o.s.frv.) → Mannvirkjaskrá
Fjöldi hæða → Mannvirkjaskrá
Er lyfta? → Mannvirkjaskrá
Metið byggingarár → Fasteignamat
Byggingarefni (stál, timbur eða steypt) → Mannvirkjaskrá
Er bílageymsla? → Mannvirkjaskrá
Lóðastærð → Landeignaskrá
Staðsetning → Landeignaskrá
Ástand → Fasteignamat
Gæði → Fasteignamat
Framreikningur¶
Framreikningur er matsaðferð fyrir fasteignir sem falla ekki undir aðrar matsaðferðir. Markmiðið er að sem fæstar eignir séu í þessari matsaðferð.
Hugmyndafræði¶
Matseiningar sem eru svo sérstakar að ekki fæst gott mat á þær með öðrum aðferðum fá handvirkt reiknað mat sem er svo framreiknað á hverju ári. Framreikningurinn er ákvarðaður út frá tegund matseiningarinnar, en hlutfallsleg heildarbreyting fasteignamats sambærilegra matseininga er notað.
Aðferðarfræði¶
Þær matseiningar sem eru í öðrum matsaðferðum eru teknar og heildar fyrirhugað fasteignamat hverrar tegundar matseiningar er deilt með heildar fasteignamati og þannig fundin hlutfallsleg heildarbreyting fasteignamats þeirrar tegundar. Það hlutfall er svo notað til þess að reikna breytingu fasteignamats eigna sem eru í framreikningi.
Forsendur:
Hlutfallsleg heildarbreyting fasteignamats → Fasteignamat
Handreiknað mat → Fasteignamat
Íbúðarmat¶
Íbúðarmat er matsaðferð fyrir íbúðareignir sem ganga alla jafna kaupum og sölum á markaði.
Hugmyndafræði¶
Fasteignir sem ganga kaupum og sölum á markaði og við eigum kaupsamninga um er hægt að meta með því að nota kaupverðið í þeim kaupsamningum sem á við um þær eignir beint til þess að framleiða fasteignamat. Til þess er framleitt tölfræðilegt líkan sem nýtir sér ýmsar forsendur.
Þær forsendur sem tölfræðilega líkanið á erfitt með að nýta á markverðan hátt eru teknar út fyrir líkanið og beitt þannig að áhrif þeirra eru fyrirfram ákveðin.
Aðferðarfræði¶
Tölfræðilegu líkönin sem eru útbúin eru línulegar aðhvarfsgreiningar sem miða að því að nota ýmsar upplýsingar fasteignar til þess að finna sambandið milli þeirra og tímaleiðrétts kaupverðs eignarinnar.
Fjórum tölfræðilegum líkönum er svo beitt til þess að reikna mat á matseiningar, fyrir sérbýli og fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðinni. Eftir að líkönin hafa reiknað líklegt markaðsvirði matseiningar er tekið tillit til stórra lóða en ef lóð er stærri en 1200fm er reiknað landmat fyrir þá fermetra sem eru umfram það. Tekið er sérstaklega tillit til ástands og gæða fasteignar ásamt matsstigi.
Öllu landinu er skipt upp í matssvæði íbúðareigna og tölfræðilegu líkönin áætla staðsetningaráhrif hvers matssvæðis.
Forsendur:
Kaupverð → Kaupskrá
Metið flatarmál (íbúð, bílskúr, geymsla, kjallari, ris, o.s.frv.) → Mannvirkjaskrá
Tegund eignar (fjölbýli, sérbýli, raðhús, parhús, einbýli, o.s.frv.) → Fasteignamat
Hæð (kjallari, jarðhæð, 2. hæð, o.s.frv.) → Mannvirkjaskrá
Fjöldi hæða → Mannvirkjaskrá
Er lyfta? → Mannvirkjaskrá
Metið byggingarár → Fasteignamat
Byggingarefni (stál, timbur eða steypt) → Mannvirkjaskrá
Fjöldi bílastæða → Mannvirkjaskrá
Fjöldi hreinlætistækja → Mannvirkjaskrá
Fjöldi baðherbergja → Mannvirkjaskrá
Fjöldi íbúða í fasteign → Mannvirkjaskrá
Á jörð? → Landeignaskrá
Ósamþykkt íbúð → Mannvirkjaskrá
Ummál → Mannvirkjaskrá
Lóðastærð → Landeignaskrá
Staðsetning → Landeignaskrá
Ástand → Fasteignamat
Gæði → Fasteignamat
Landmat¶
Landmat er matsaðferð fyrir land.
Hugmyndafræði¶
Þegar ekkert er byggt á landi er ekki hægt að beita neinum aðferðum sem notast við upplýsingar um mannvirki við útreikning á fasteignamati — það eina sem til er landeignin sjálf — og þá er landmat notað.
Matsaðferðina er svo líka hægt að nota til þess að reikna verðmæti lands þegar öðrum aðferðum er beitt en þær nái ekki utan um stærð landsins.
Aðferðarfræði¶
Til þess er öllu landinu skipt upp í verðflokka sem fá allir skilgreint fermetraverð og fjöldi fermetra í hverri landeign í hverjum þessara verðflokka notað til þess að finna verðmæti landeignar. Eignarhlutur hverrar fasteignar í hverri landeign er svo notað til þess að finna verðmæti lands hverrar fasteignar.
Með þessari aðferð er líka hægt að finna meðalverð lands fasteignar á fermetra. Þannig er hægt að skilgreina fermetrafjöldann sem ætti að fá landmat fyrir hvaða eign sem er. Þannig má bæta við landmati við aðrar matsaðferðir þegar fasteign hefur mjög stórar lóðir sem aðrar matsaðferðir ná ekki jafn vel utan um.
Forsendur:
Flatarmál → Landeignaskrá
Verðflokkur → Fasteignamat
Markaðsleiðrétt kostnaðarmat¶
Markaðsleiðrétt kostnaðarmat er matsaðferð fyrir eignir sem ganga alla jafna ekki kaupum og sölum á markaði, svo sem skólar, opinberar byggingar og flóknar sérhæfðar eignir.
Hugmyndafræði¶
Fasteignir sem ganga almennt ekki kaupum og sölum er ekki hægt að gera ráð fyrir að beri sambærilegt fasteignamat og eignir sem eru á opnum markaði. Með því að áætla að eignir í markaðsleiðréttu kostnaðarmati beri lægra fasteignamat en eignir í öðrum matsaðferðum og að markaðsvirði eigna sé í hlutfalli við kostnaðarmat, má draga þá ályktun að með því að nota hlutfall milli fasteignamats og kostnaðarmats eigna sem eru á opnum markaði megi finna áætlað hámarksverð fasteigna sem ekki eru á opnum markaði.
Aðferðarfræði¶
Fundið er hlutfallið milli fasteignamats og afskrifaðs endurstofnsverðs (aest) hverrar tegundar fasteignar í hverju sveitarfélagi og hverjum landshluta. Það hlutfall er svo margfaldað með afskrifuðu endurstofnsverði eigna í markaðsleiðréttu kostnaðarmati og þannig fundið áætlað fasteignamat ef eignin væri á opnum markaði. Það áætlaða fasteignamat er svo stuðlað niður til þess að endurspegla lægra markaðsvirði af völdum skorts á eftirspurn.
Einnig er tekið tillit til stórra lóða en ef lóð er stærri en 3000fm er reiknað landmat fyrir þá fermetra sem eru umfram það. Tekið er sérstaklega tillit til ástands og gæða fasteignar ásamt matsstigi.
Hvort hlutfallið milli fasteignamats og aest í sveitarfélagi eða landshluta er notað fer eftir fjölda eigna í sveitarfélaginu: séu þær 25 eða fleiri telur sveitarfélagið 100%, séu þær 0 telur landshlutinn 100%.
Forsendur:
Kaupverð → Kaupskrá
Afskrifað endurstofnsverð → Brunabótamat
Tegund eignar (íbúð, iðnaður, sumarhús, o.s.frv.) → Fasteignamat
Landstærð → Landeignaskrá
Staðsetning → Landeignaskrá
Ástand → Fasteignamat
Gæði → Fasteignamat
Sumarhúsamat¶
Sumarhúsamat er matsaðferð fyrir sumarhús sem ganga alla jafna kaupum og sölum á markaði.
Hugmyndafræði¶
Fasteignir sem ganga kaupum og sölum á markaði og við eigum kaupsamninga um er hægt að meta með því að nota kaupverðið í þeim kaupsamningum sem á við um þær eignir beint til þess að framleiða fasteignamat. Til þess er framleitt tölfræðilegt líkan sem nýtir sér ýmsar forsendur.
Þær forsendur sem tölfræðilega líkanið á erfitt með að nýta á markverðan hátt eru teknar út fyrir líkanið og beitt þannig að áhrif þeirra eru fyrirfram ákveðin.
Aðferðarfræði¶
Tölfræðilega líkanið sem er útbúið er línuleg aðhvarfsgreining sem miðar að því að nota ýmsar upplýsingar fasteignar til þess að finna sambandið milli þeirra og tímaleiðrétts kaupverðs eignarinnar. Eftir að líkanið hefur reiknað líklegt markaðsvirði matseiningar er tekið tillit til stórra lóða en ef lóð er stærri en 3000fm er reiknað landmat fyrir þá fermetra sem eru umfram það. Tekið er sérstaklega tillit til ástands og gæða fasteignar ásamt matsstigi.
Öllu landinu er skipt upp í matssvæði sumarhúsa og tölfræðilega líkanið áætlar staðsetningaráhrif hvers matssvæðis.
Forsendur:
Kaupverð → Kaupskrá
Metið flatarmál → Mannvirkjaskrá
Flatarmál svefnlofts → Mannvirkjaskrá
Flatarmál kjallara/bílskúrs/geymslu/skýla → Mannvirkjaskrá
Fjöldi hæða → Mannvirkjaskrá
Metið byggingarár → Fasteignamat
Fjöldi húsa → Mannvirkjaskrá
Er rafveita → Fasteignamat
Er vatnsveita → Fasteignamat
Er vegur → Fasteignamat
Fjarlægð frá háspennulínu → Landeignaskrá
Lóðarstærð → Landeignaskrá
Staðsetning → Landeignaskrá
Ástand → Fasteignamat
Gæði → Fasteignamat
Staðlaðar upplýsingar
Heiti hugtaks |
Matsadferd |
Eigindi¶
Matsaðferðarnúmer¶
Skilgreining eigindis
Einkvæmt númer fyrir hverja matsaðferð.
Nánari Lýsing
Aðgreina hverja matsaðferð.
Staðlaðar upplýsingar
Heiti |
Matsadferdarnumer |
Gagnatýpa |
|
Dæmi |
3 |
Varðreglur (guards) |
Matsaðferðarnúmer verður að vera jákvæð tala. |
Heiti¶
Skilgreining eigindis
Nafn matsaðferðar svo að skýrt er hvers konar tegundir matseininga matsaðferðin tekur til.
Nánari Lýsing
Samræma hvernig fólk talar um matsaðferðir.
Staðlaðar upplýsingar
Heiti |
Heiti |
Gagnatýpa |
|
Dæmi |
Íbúðarmat |
Vensl¶
Matsadferd → Matseining¶
Skilgreining vensla
Hver matseining er í einni matsaðferð.
Tegund vensla: Stefnutenging (Directed Association)
Staðlaðar upplýsingar
Vensl (kind) |
|
Frá (source) |
Fasteignamat::Matsadferd |
Til (target) |
Fasteignamat::Matseining |
Stefna (navigability) |
Matsadferd → Matseining · Matseining → Matsadferd |